Convenções antigas x Código Civil atual: quando a regra do condomínio é nula

O que você vai aprender neste artigo

·       O Código Civil de 2002 prevalece sobre qualquer convenção condominial anterior que o contrarie.

·       Cláusulas aprovadas sem quórum mínimo de 2/3 das frações ideais são nulas de pleno direito.

·       Convenção não registrada em cartório não produz efeitos contra terceiros.

·       Regras da convenção que violam normas de ordem pública são automaticamente inválidas.

·       A assembleia pode declarar a nulidade de cláusulas abusivas sem precisar ir ao Judiciário.

·       Atualizar a convenção não é burocracia — é proteção jurídica para síndico e condôminos.

Muitos condomínios em São Paulo ainda operam com convenções escritas antes de 2002 — algumas com décadas de existência. O problema: o Código Civil atual pode tornar nulas diversas cláusulas dessas convenções sem que síndico ou condôminos percebam.

Aplicar uma regra nula é como cobrar multa com base em lei revogada. O síndico expõe o condomínio a processos, recursos em assembleia e decisões contestadas na Justiça. Entender quando a regra é inválida é o primeiro passo para uma gestão juridicamente segura.

O que Diz o Código Civil sobre a Convenção?

O Código Civil (Lei nº 10.406/2002), vigente desde janeiro de 2003, é a lei federal que regula o condomínio edilício no Brasil. Ele revogou parcialmente a Lei nº 4.591/64 (antiga "Lei dos Condomínios"), que continua válida apenas nos pontos em que não contraria o Código.

A hierarquia é clara: Constituição Federal > Código Civil > Convenção > Regimento Interno. Qualquer cláusula da convenção que contrarie o Código Civil é nula, independentemente de quando foi aprovada ou de quantos condôminos a subscreveram.

Na prática, convenções antigas redigidas sob a Lei 4.591/64 podem conter dezenas de cláusulas conflitantes com o Código atual — e continuar sendo aplicadas por pura inércia, gerando risco jurídico silencioso.

Quando uma Regra da Convenção é Nula?

Existem duas categorias principais de nulidade em convenções condominiais:

Nulidade por vício formal (de forma)

São nulidades que decorrem do descumprimento dos requisitos de validade exigidos pelo Código Civil para a própria convenção:

·       Aprovação sem quórum mínimo de 2/3 das frações ideais (art. 1.333, CC) — a convenção aprovada com menos condôminos é nula de pleno direito, conforme entendimento pacífico dos tribunais.

·       Ausência de registro em Cartório de Registro de Imóveis — sem registro, a convenção não produz efeitos contra terceiros; multas cobradas com base nela são inválidas (Súmula 260 do STJ).

·       Convenção elaborada exclusivamente pela incorporadora sem os 2/3 exigidos das frações ideais — prática comum em condomínios lançados antes dos anos 2000, mas nula nos termos do art. 9º da Lei de Incorporações.

Nulidade por vício material (de conteúdo)

São cláusulas que, mesmo formalmente aprovadas, contrariam normas imperativas do Código Civil ou da ordem pública:

Cláusula Comum em Convenções Antigas	Por que é Nula	O que Prevalece
Taxa menor para unidades não vendidas da construtora	Viola a proporcionalidade obrigatória por fração ideal (art. 1.334, CC); STJ já derrubou esse tipo de cláusula	Todas as unidades pagam pela fração ideal
Proibição de animais de qualquer porte sem exceção	STJ consolidou que proibição genérica viola o direito de propriedade e dignidade; análise deve ser caso a caso	Regra deve admitir animais que não causem perturbação
Multa superior a 2% para inadimplência simples	O art. 1.336, §1º, CC limita a multa a 2% para condôminos não reincidentes	Multa máxima de 2% + juros de 1% ao mês
Quórum diferente do CC para alterar a própria convenção	O Código exige 2/3 das frações ideais; a convenção não pode estabelecer quórum menor ou maior para alterar a si mesma	Quórum de 2/3 das frações ideais (art. 1.351, CC)
Destituição do síndico por maioria simples	O CC exige maioria absoluta em assembleia especialmente convocada	Maioria absoluta dos condôminos (art. 1.349, CC)

Convenção Antiga: Ela Ainda Vale?

Sim — mas apenas no que não contradiz o Código Civil. Uma convenção de 1985, por exemplo, pode ter cláusulas perfeitamente válidas (regras de uso de áreas comuns, horários, etc.) e cláusulas inválidas (multas acima do limite legal, quóruns incorretos, critérios de rateio ilegais).

O síndico que aplica uma cláusula nula assume o risco: qualquer condômino pode contestá-la em assembleia ou na Justiça, e decisões tomadas com base nela podem ser anuladas retroativamente. Em São Paulo, é comum ver ações anulatórias de assembleias inteiras por conta de regras fundadas em convenções desatualizadas.

Quem Pode Declarar a Nulidade?

Nem sempre é necessário recorrer ao Judiciário. Cláusulas abusivas inseridas pela incorporadora, por exemplo, são nulas de pleno direito (art. 166, CC) e a própria assembleia pode declará-las inválidas e deixar de aplicá-las.

Para nulidades mais complexas — como questionar a validade de toda a convenção por vício de quórum — o caminho costuma ser judicial, com ação declaratória de nulidade. Qualquer condômino tem legitimidade para propor a ação.

O Ministério Público também pode atuar quando há violação de norma de ordem pública, especialmente em condomínios com grande número de unidades.

Erros Comuns que Geram Nulidade no Condomínio

·       Aplicar multa acima de 2% para condômino inadimplente comum, sem amparo em assembleia que caracterizou conduta antissocial.

·       Usar a convenção antiga para proibir animais de estimação de forma genérica, ignorando a jurisprudência atual do STJ.

·       Cobrar taxa diferenciada para unidades da construtora ou do incorporador, cláusula já derrubada pelo STJ.

·       Alterar o regimento interno com quórum de maioria simples quando a deliberação afeta matéria de convenção (que exige 2/3).

·       Destituir síndico sem convocar assembleia especial e sem obter maioria absoluta.

·       Manter convenção não registrada em cartório e cobrar multas com base nela — situação nula conforme Súmula 260 do STJ.

·       Ignorar que a Lei 14.309/2022 validou assembleias virtuais, enquanto a convenção antiga as proíbe expressamente.

Como Atualizar a Convenção e Proteger o Condomínio

Atualizar a convenção exige quórum de 2/3 das frações ideais em assembleia especialmente convocada para esse fim. O processo envolve:

·       1. Levantamento de todas as cláusulas em conflito com o Código Civil atual e com a jurisprudência do STJ.

·       2. Elaboração de minuta atualizada por advogado especializado em direito condominial.

·       3. Convocação de assembleia com pauta específica para aprovação da nova convenção.

·       4. Obtenção do quórum de 2/3 das frações ideais — não apenas dos presentes, mas do total do condomínio.

·       5. Registro da convenção atualizada em Cartório de Registro de Imóveis.

Se atingir o quórum de 2/3 for difícil — situação comum em condomínios grandes —, uma alternativa válida é aprovar em assembleia a declaração de que determinadas cláusulas não serão aplicadas por serem incompatíveis com o Código Civil, documentando o entendimento na ata.

Como a VIP Condo Ajuda na Prática

·       Realiza diagnóstico jurídico da convenção vigente, identificando cláusulas em conflito com o Código Civil e com a jurisprudência atual do STJ.

·       Coordena o processo de atualização da convenção: elaboração da minuta, convocação e condução da assembleia com todos os requisitos formais.

·       Garante segurança no quórum e na documentação, evitando que a nova convenção nasça com vícios formais.

·       Orienta síndico e conselho sobre quais regras já são inválidas e não devem ser aplicadas enquanto a convenção não é formalmente atualizada.

·       Cuida do registro em cartório e da comunicação transparente para condôminos sobre as mudanças aprovadas.

·       Mantém o síndico atualizado sobre novas leis e julgados que afetam o condomínio — como o PL 4/2025, que está reformando o Código Civil condominial.

Perguntas Frequentes

A convenção antiga continua valendo?

Sim, mas apenas nas partes que não contradizem o Código Civil de 2002. As cláusulas conflitantes são automaticamente inválidas, independentemente de qualquer declaração formal.

Preciso ir à Justiça para anular uma cláusula?

Nem sempre. Cláusulas abusivas inseridas pela incorporadora podem ser declaradas nulas pela própria assembleia. Para invalidar a convenção inteira, geralmente é necessária ação judicial.

O quórum de 2/3 é calculado sobre os presentes ou sobre o total?

Sobre o total das frações ideais do condomínio, não apenas dos presentes na assembleia. Esse é um dos erros mais comuns e pode tornar nula a alteração aprovada.

E se a convenção nunca foi registrada em cartório?

Ela não produz efeitos contra terceiros. Multas e obrigações cobradas com base nela são juridicamente contestáveis. O registro é indispensável para que a convenção tenha eficácia plena.

O regimento interno pode suprir a convenção desatualizada?

Não. O regimento interno é hierarquicamente inferior à convenção e ao Código Civil. Ele regula aspectos operacionais e de convivência, mas não pode criar obrigações que deveriam estar na convenção.

O síndico pode ser responsabilizado por aplicar cláusula nula?

Sim. O síndico tem o dever de agir dentro da legalidade. Aplicar reiteradamente uma cláusula que sabe ser inválida pode configurar abuso de poder e gerar responsabilidade civil pessoal.

O PL 4/2025 vai mudar alguma coisa sobre convenções?

Sim. O projeto em tramitação no Senado prevê importantes atualizações no Código Civil condominial, incluindo regras sobre assembleias virtuais, personalidade jurídica e exclusão de condômino antissocial. Convenções antigas precisarão ser adaptadas novamente após sua aprovação.