Convenção do Condomínio: Como Atualizar, Quórum Necessário e o Que Não Pode Faltar

 

·   A convenção é a lei máxima do condomínio — qualquer norma interna deve estar alinhada a ela.

·   Para alterar a convenção, é obrigatória a aprovação de 2/3 de todos os condôminos (Art. 1.351 do Código Civil).

·   A convenção deve ser registrada em cartório para ter validade legal e vincular todos os moradores.

·   Convenções desatualizadas criam brechas jurídicas que geram conflitos e prejudicam a gestão.

·   Uma administradora profissional organiza o processo de revisão com segurança jurídica e sem desgaste para o síndico.

O que é a Convenção do Condomínio?

A convenção do condomínio é o documento jurídico fundamental que estabelece as regras de convivência, os direitos e deveres dos condôminos e o funcionamento da gestão condominial. Pense nela como a "constituição" do condomínio: tudo o mais — regimento interno, decisões de assembleia, deliberações do síndico — deve respeitar o que ela determina.

Prevista na Lei 4.591/64 e regulamentada pelo Código Civil (arts. 1.333 a 1.351), a convenção só tem eficácia plena após registro no Cartório de Registro de Imóveis. Sem esse registro, ela não é oponível a terceiros — ou seja, não vale contra quem compra ou aluga uma unidade sem conhecê-la.

Muitos condomínios ainda operam com convenções elaboradas pela incorporadora há 20 ou 30 anos, que não contemplam temas como locação por temporada (Airbnb), animais de estimação, veículos elétricos, assembleias virtuais ou portaria remota. Isso não é apenas um problema burocrático: é uma bomba-relógio para conflitos e ações judiciais.

O que a Convenção Deve Obrigatoriamente Conter?

A lei é clara sobre o conteúdo mínimo obrigatório. Qualquer convenção que não contemple esses pontos está incompleta e vulnerável a questionamentos:

·   Discriminação das partes de propriedade exclusiva (unidades) e das áreas comuns, com especificação de áreas e destinação.

·   Modo de usar as coisas e serviços comuns (áreas de lazer, garagem, salão de festas etc.).

·   Encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para despesas ordinárias e extraordinárias.

·   Forma de administração: escolha do síndico, mandato, atribuições, conselho consultivo/fiscal.

·   Quórum para os diferentes tipos de votação em assembleia.

·   Forma e prazo de convocação das assembleias gerais (ordinária e extraordinária).

·   Penalidades e multas por descumprimento das normas.

·   Condições para realização de obras — nas unidades e nas áreas comuns.

·   Fundo de reserva: como é constituído, gerido e utilizado.

·   Seguro obrigatório do condomínio.

Além do mínimo legal, a convenção moderna deve abordar temas contemporâneos: regras para locação de curta temporada, instalação de carregadores de veículos elétricos, uso de câmeras e LGPD, assembleia virtual e critérios para exclusão de condômino antissocial — especialmente à luz do PL 4/2025, que propõe importantes atualizações ao Código Civil.

Qual o Quórum para Alterar a Convenção?

Este é o ponto que trava mais processos de atualização em condomínios de São Paulo: o quórum qualificado exigido pelo Código Civil.

O Art. 1.351 do Código Civil determina que a alteração da convenção depende da aprovação de 2/3 (dois terços) de todos os condôminos — não apenas dos presentes na assembleia. Isso significa que, em um condomínio com 60 unidades, precisam votar "sim" pelo menos 40 proprietários, independentemente de quantos compareceram à reunião.

Deliberação	Quórum Exigido	Base Legal
Alterar a Convenção	2/3 de todos os condôminos	Art. 1.351 CC
Alterar o Regimento Interno	Maioria simples dos presentes (salvo se a convenção exigir mais)	Art. 1.352 CC
Destituição do síndico	Maioria absoluta dos condôminos	Art. 1.349 CC
Obras voluptuárias	2/3 dos condôminos	Art. 1.341 CC

 

Atenção: a convenção pode fixar quórum superior ao mínimo legal, mas nunca inferior. Portanto, se a convenção original exige unanimidade para certas alterações, essa cláusula deve ser respeitada — o que pode tornar a atualização ainda mais trabalhosa.

Uma dúvida comum: as assinaturas de aprovação podem ser colhidas fora da assembleia? Sim. O Art. 1.351 permite que os votos sejam obtidos antes ou depois da reunião, desde que documentados formalmente. Isso facilita muito em condomínios com alta proporção de investidores que não moram no prédio.

Passo a Passo para Atualizar a Convenção

1. Diagnóstico jurídico: Contrate um advogado especializado em direito condominial para revisar a convenção atual e identificar cláusulas obsoletas, conflitantes com a legislação vigente ou ausentes.

2. Elaboração da minuta: Redija a proposta de nova convenção. Inclua os temas contemporâneos que a versão atual não cobre. A clareza do texto evita ambiguidades que geram conflitos futuros.

3. Convocação da AGE: Convoque uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE) com antecedência mínima prevista na convenção (geralmente 10 a 15 dias), incluindo na pauta: "Discussão e votação de proposta de atualização da Convenção do Condomínio". Anexe a minuta completa à convocação.

4. Votação e coleta de assinaturas: Aprove em assembleia e, se necessário, circule a ata para coleta de assinaturas complementares até atingir os 2/3 exigidos.

5. Registro em cartório: Leve a nova convenção assinada e a ata de assembleia ao Cartório de Registro de Imóveis onde o condomínio está matriculado. Sem esse passo, a atualização não tem validade legal plena.

6. Comunicação aos condôminos: Distribua a nova convenção a todos os moradores, atualize o portal do condomínio e arquive uma cópia no dossiê do condomínio.

Erros Comuns na Atualização da Convenção

·   Convocar assembleia sem incluir a minuta completa na convocação — invalida o processo por vício de forma.

·   Contar apenas os votos presentes na assembleia, em vez de 2/3 de todos os condôminos — o erro mais frequente e que anula a deliberação.

·   Ignorar condôminos inadimplentes no cômputo — eles continuam sendo condôminos e contam para o quórum.

·   Não registrar a convenção atualizada em cartório, deixando o documento sem eficácia legal.

·   Incluir cláusulas que contrariam o Código Civil ou legislação superveniente — nulas de pleno direito, mesmo que aprovadas.

·   Misturar convenção e regimento interno no mesmo documento, sem diferenciá-los claramente — gera confusão e dificulta futuras alterações.

·   Fazer a atualização sem assessoria jurídica especializada, gerando brechas que serão exploradas em litígios.

Perguntas e Respostas (FAQ)

 

Com que frequência a convenção deve ser atualizada?

Não há prazo legal definido, mas recomenda-se revisão a cada 5 a 10 anos, ou sempre que houver mudança legislativa relevante (como o PL 4/2025) ou surgimento de conflitos recorrentes que a convenção atual não resolve de forma adequada.

O síndico pode alterar a convenção por conta própria?

Não. A alteração da convenção é prerrogativa exclusiva dos condôminos em assembleia. O síndico pode propor e conduzir o processo, mas não tem poderes para modificar unilateralmente nenhuma cláusula.

A convenção aprovada pela incorporadora pode ser alterada?

Sim. A convenção inicial é elaborada pela incorporadora, mas os condôminos podem alterá-la a qualquer momento, desde que respeitado o quórum de 2/3.

O que acontece se a convenção conflitar com o Código Civil?

Prevalece o Código Civil. Cláusulas convencionais que contrariem normas cogentes (imperativas) da lei são consideradas nulas, mesmo que tenham sido aprovadas por unanimidade.

Regimento interno e convenção são a mesma coisa?

Não. A convenção é o documento hierarquicamente superior e trata das regras estruturais do condomínio. O regimento interno detalha as regras de convivência e uso das áreas comuns. O regimento não pode contrariar a convenção.

Posso usar assembleia virtual para alterar a convenção?

Sim, desde que prevista na própria convenção ou aprovada em assembleia presencial anterior, conforme orientações da Lei 14.309/2022. A ata e as assinaturas devem ser devidamente formalizadas.

Quem custeia o processo de atualização da convenção?

Os custos com advogado e cartório são despesas do condomínio, aprovadas em assembleia como despesa extraordinária. Não recaem sobre o síndico pessoalmente.

A inadimplência do condômino o impede de votar na assembleia?

A inadimplência impede o condômino de votar nas deliberações da assembleia, nos termos do art. 1.335, III do Código Civil. A lei também prevê restrição à participação, mas a doutrina e os Tribunais, por maioria, entendem que essa vedação absoluta viola o direito de defesa, admitindo o comparecimento sem direito a voto. Quanto ao quórum de alteração da convenção (art. 1.351 do CC), os 2/3 são calculados sobre os condôminos com direito a voto (adimplentes), e não sobre o universo total. O inadimplente, por não poder votar, não integra o cômputo do quórum deliberativo. 

O que é o PL 4/2025 e como ele impacta a convenção?

O PL 4/2025, em análise no Senado, propõe a maior reforma do direito condominial desde o Código Civil de 2002. Entre os pontos: personalidade jurídica do condomínio, exclusão de condômino antissocial, locação por temporada e assembleias virtuais. Convenções que não contemplarem esses temas ficarão desatualizadas assim que o PL for sancionado.

A nova convenção precisa ser aprovada pelo cartório antes de valer?

O registro é necessário para que a convenção valha contra terceiros (compradores, inquilinos, credores). Entre os próprios condôminos, a convenção aprovada em assembleia já tem eficácia interna imediata, mas o registro confere segurança jurídica plena e é indispensável na prática.

Como a VIP Condo Ajuda na Prática

Atualizar a convenção sem apoio especializado é como fazer cirurgia sem anestesista: tecnicamente possível, mas com alto risco de complicações. Veja como a VIP Condo estrutura esse processo:

·  Diagnóstico condominial: mapeamos as cláusulas da convenção atual que estão em conflito com a legislação vigente ou com a realidade operacional do condomínio.

·  Coordenação jurídica: trabalhamos com advogados especializados em direito condominial para elaboração da minuta e validação legal de cada cláusula.

·  Gestão da assembleia: organizamos a convocação, a pauta, a condução da AGE e o processo de coleta de assinaturas para atingimento do quórum de 2/3.

·  Registro em cartório: cuidamos de toda a documentação e protocolo junto ao Registro de Imóveis, garantindo a validade legal do documento atualizado.

·  Comunicação com condôminos: distribuímos a nova convenção de forma clara, com resumo executivo dos principais pontos alterados, pelo app e demais canais do condomínio.

·  Arquivo e gestão documental: mantemos a convenção atualizada no dossiê digital do condomínio, acessível ao síndico, conselheiros e condôminos a qualquer momento.

Sua Convenção está preparada para os desafios de hoje?

A maioria dos conflitos jurídicos em condomínios tem origem em convenções desatualizadas ou mal redigidas. Antes de o problema aparecer — e ele vai aparecer — vale entender se a gestão do seu condomínio está estruturada no nível que poderia estar.

A VIP Condo oferece um diagnóstico gratuito da administração condominial. Fale com a nossa equipe pelo WhatsApp e descubra em quais pontos a convenção e a gestão do seu condomínio precisam de atenção.