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PL 04/2025: o que muda nos condomínios e como síndicos devem se preparar

PL 04/2025, apresentado ao Senado em janeiro de 2025, representa a reforma mais ampla do Código Civil para condomínios das últimas duas décadas.

Neste artigo, você vai entender — de forma prática e sem juridiquês — todas as mudanças propostas: da expulsão do condômino antissocial à regulamentação do Airbnb, passando pela personalidade jurídica do condomínio e a modernização das assembleias.

O conteúdo é essencial para síndicos, conselheiros e administradoras que precisam se preparar desde já para o novo cenário jurídico da gestão condominial.

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O que é o PL 04/2025 e por que ele importa?

O Projeto de Lei nº 04/2025 foi apresentado ao Senado Federal em 31 de janeiro de 2025 com o objetivo de atualizar o Código Civil de 2002, que ainda rege os condomínios no Brasil.

Mas não se trata de uma atualização simples.

A proposta enfrenta problemas que se acumularam ao longo de mais de 20 anos, como:

• Falta de regulamentação clara para locações via Airbnb
• Dificuldade de expulsar condôminos antissociais
• Assembleias travadas por falta de quórum
• Limitações jurídicas para atuação do síndico

Se aprovado, o projeto vai transformar práticas que hoje dependem de decisões judiciais em regras claras dentro da lei.

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O PL 04/2025 já virou lei?

Não.

Até março de 2026, o projeto ainda está em análise no Senado, passando por comissões e recebendo emendas.

A expectativa é que seja votado ainda em 2026, podendo sofrer alterações até lá.

👉 O ponto importante: esperar a aprovação para agir é um erro. A preparação deve começar agora.

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As 10 principais mudanças para condomínios

1. Expulsão do condômino antissocial

O projeto prevê, de forma expressa, a possibilidade de exclusão do condômino que prejudica a convivência.

A assembleia poderá decidir pela expulsão com quórum de 2/3 dos condôminos, mas a decisão ainda precisará de validação judicial.

Importante: o proprietário não perde o imóvel, apenas o direito de morar nele.

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2. Airbnb e locações por temporada

A regra muda completamente.

Hoje, o aluguel por temporada é permitido salvo proibição.
Com o PL, só será permitido se houver autorização expressa.

Na prática:

• O condomínio passa a ter controle real sobre esse tipo de uso
• Decisões terão respaldo jurídico mais forte

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3. Personalidade jurídica do condomínio

O condomínio poderá adquirir personalidade jurídica própria, se aprovado em assembleia.

Isso permitirá:

• Firmar contratos com mais segurança
• Ter maior autonomia jurídica
• Separar melhor responsabilidades

Mas atenção: não é obrigatório e exige análise prévia.

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4. Assembleias mais modernas e eficientes

O projeto reconhece oficialmente:

• Assembleias virtuais
• Votação eletrônica
• Regras mais flexíveis de quórum

Isso resolve um dos maiores problemas atuais: a baixa participação.

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5. Mais poderes para o síndico

O síndico ganha mais autonomia para decisões do dia a dia.

Também passa a ter:

• Possibilidade formal de remuneração
• Mais respaldo jurídico

Por outro lado, aumenta a responsabilidade e a necessidade de organização.

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6. Convenção sem registro terá validade

Mesmo sem registro em cartório, a convenção passa a valer entre os condôminos.

Isso reduz insegurança jurídica em muitos condomínios.

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7. Limitação de procurações

A convenção poderá limitar o número de procurações por pessoa em assembleias.

Isso evita manipulação de votos e melhora a representatividade.

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8. Restrição de voto para inadimplentes

O condomínio poderá ampliar as restrições de voto para quem estiver devendo:

• Taxas
• Multas
• Outras obrigações

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9. Uso exclusivo de áreas comuns

Será possível conceder uso exclusivo de áreas comuns mediante aprovação em assembleia.

Isso permite regularizar situações já existentes.

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10. Responsabilidade na venda do imóvel

Se o proprietário não comunicar a venda, poderá continuar responsável por débitos.

Isso exige mais controle cadastral por parte do condomínio.

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O que o síndico deve fazer agora

Mesmo antes da aprovação, algumas ações já são essenciais:

• Revisar a convenção e o regimento interno
• Documentar conflitos e ocorrências
• Definir regras sobre Airbnb
• Avaliar assembleias digitais
• Buscar apoio jurídico especializado

👉 Preparação agora evita problemas depois.

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Erros que os condomínios já estão cometendo

• Ignorar o projeto por ainda não ser lei
• Não registrar formalmente conflitos
• Realizar assembleias sem quórum correto
• Não atualizar cadastro de moradores
• Manter convenções desatualizadas
• Tomar decisões sem respaldo jurídico

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Perguntas frequentes

O PL 04/2025 já está em vigor?

Não. Ainda está em tramitação no Senado.

O condomínio terá que atualizar a convenção?

Sim. Após aprovação, será essencial.

Airbnb será proibido?

Não automaticamente. Dependerá da decisão do condomínio.

O síndico poderá receber salário?

Sim. A prática passa a ter previsão formal.

Convenção sem registro terá validade?

Sim, entre os próprios condôminos.

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Como a VIP Condo pode ajudar

A VIP Condo já atua alinhada às mudanças previstas no PL 04/2025.

Na prática, isso inclui:

• Revisão de convenções e regimentos
• Implementação de assembleias digitais
• Gestão documental completa
• Controle de inadimplência
• Apoio estratégico ao síndico

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Seu condomínio está preparado?

A chegada dessa nova legislação vai transformar a forma de administrar condomínios no Brasil.

Quem se prepara antes sai na frente.

👉 Fale com a equipe da VIP Condo e receba um diagnóstico completo da gestão do seu condomínio.