PL 04/2025: tudo o que muda no condomínio com a reforma do Código Civil

Principais pontos deste artigo:

·       O PL 04/2025 propõe a reforma mais ampla do Código Civil para condomínios em duas décadas — ele ainda está em tramitação no Senado, mas já define o caminho que a legislação vai tomar

·       A expulsão do condômino antissocial ganha base legal expressa, com quórum de 2/3 em assembleia e confirmação judicial

·       Locações por temporada (Airbnb) só poderão ser praticadas se autorizadas expressamente na convenção ou aprovadas em assembleia

·       O condomínio poderá adquirir personalidade jurídica de direito privado, podendo contratar, adquirir bens e responder juridicamente em nome próprio

·       Síndicos ganham mais poderes — e mais responsabilidades. A convenção precisará ser atualizada para refletir esse novo cenário

O que é o PL 04/2025 e por que ele importa para o seu condomínio

O Projeto de Lei nº 04/2025 foi apresentado ao Senado Federal em 31 de janeiro de 2025, por iniciativa do então presidente do Senado, Rodrigo Pacheco. Seu objetivo é atualizar o Código Civil de 2002 — a lei que, até hoje, rege a vida nos condomínios edilícios brasileiros.

A proposta não é uma reforma cosmética. Ela enfrenta lacunas que acumularam mais de 20 anos de jurisprudência conflitante: o Airbnb sem regulação clara, a impossibilidade legal de expulsar um condômino que torna a convivência inviável, assembleias travadas por falta de quórum, síndicos sem respaldo jurídico para decisões do dia a dia. Se aprovado, o PL vai consolidar em lei o que os tribunais já vinham reconhecendo na prática — e vai além, criando instrumentos novos para a gestão condominial.

Para síndicos e administradoras em São Paulo, entender essa reforma não é opcional. Convenções defasadas, regimentos desatualizados e processos informais vão se tornar fontes de risco jurídico assim que o projeto for sancionado.

Qual é o status atual do projeto? Já virou lei?

Não. O PL 04/2025 ainda não virou lei. Em março de 2026, o projeto continua em análise na Comissão Temporária do Senado, com prazo para entrega dos relatórios parciais até 30 de abril de 2026. O projeto passou por audiências públicas, recebeu centenas de emendas e vem sendo amadurecido tecnicamente. A expectativa é de votação no plenário do Senado ainda em 2026, antes de seguir para a Câmara dos Deputados.

O que isso significa na prática? O texto pode sofrer ajustes. Algumas emendas já modificaram pontos relevantes — como a chamada Emenda 144, que prevê aumento de multa e restrição de direitos para condôminos antissociais. Acompanhar as mudanças no texto é fundamental para que síndicos e administradoras não planejem com base em uma versão desatualizada.

Dito isso, a direção geral do projeto está consolidada. Condomínios que se prepararem agora — revisando convenções, aprimorando governança assemblear e estruturando processos — estarão à frente quando a lei entrar em vigor.

As 10 principais mudanças para condomínios edilícios

1. Expulsão do condômino antissocial: agora com base legal expressa

Hoje, o Código Civil permite multas pesadas a condôminos com comportamento antissocial reiterado — até dez vezes o valor da taxa condominial. Mas não prevê expressamente a possibilidade de expulsão. Isso gerou décadas de debate jurídico e decisões conflitantes nos tribunais.

O PL 04/2025 resolve esse impasse: após confirmação de que a sanção financeira não surtiu efeito, a assembleia poderá deliberar pela exclusão do condômino com quórum de dois terços dos condôminos (antes exigiam-se três quartos). A decisão precisa ser referendada judicialmente — ou seja, a assembleia decide, mas o juiz confirma.

Ponto crítico: a expulsão retira apenas a posse direta — o uso e a habitação. O condômino não perde a propriedade do imóvel. Ele poderá vender ou alugar a unidade, mas ficará impedido de residir no condomínio. Para o síndico, isso significa que o processo tem etapas e limites claros — e que toda a documentação do histórico de conflito precisa estar impecável antes de levar o caso à assembleia.

2. Airbnb e locações por temporada: fim da zona cinzenta

Atualmente, um proprietário pode alugar seu apartamento por temporada por plataformas como Airbnb sem precisar de autorização prévia do condomínio, desde que a convenção não proíba expressamente. Isso cria um campo minado para síndicos: sem regra clara, qualquer restrição vira briga judicial.

Com o PL 04/2025, a lógica se inverte: a locação por temporada só será permitida se autorizada expressamente na convenção condominial ou aprovada em assembleia com quórum qualificado. Sem essa autorização formal, o uso para hospedagem de curta duração poderá ser considerado irregular.

Na prática, isso dá ao condomínio um instrumento legal robusto. Se os condôminos decidirem proibir ou restringir plataformas de hospedagem, essa decisão terá validade jurídica sólida. Síndicos em São Paulo, especialmente em bairros como Pinheiros, Vila Madalena e Itaim Bibi — onde o aluguel por temporada é muito comum —, precisarão convocar assembleias para definir a posição do condomínio antes que a lei entre em vigor.

3. Personalidade jurídica do condomínio: o que muda na prática

O PL faculta ao condomínio a aquisição de personalidade jurídica de direito privado, mediante deliberação assemblear. Hoje, o condomínio é reconhecido como sujeito de direito para fins processuais e tributários, mas não possui personalidade jurídica plena — o que cria limitações na hora de contratar, registrar bens e responder juridicamente.

Com a personalidade jurídica, o condomínio poderá:

·       Adquirir, adjudicar ou arrematar imóveis em execuções judiciais e registrá-los diretamente em seu nome

·       Celebrar contratos com maior segurança jurídica

·       Ter uma separação mais clara entre o patrimônio coletivo e o individual dos condôminos

Atenção: trata-se de uma faculdade, não de uma obrigação. O condomínio precisará deliberar em assembleia se deseja adquirir essa personalidade. Antes de votar, é essencial que o síndico e os conselheiros compreendam as implicações fiscais, contábeis e de governança dessa mudança.

4. Assembleias mais ágeis: votação eletrônica e quóruns flexíveis

O PL traz modernização direta para o processo assemblear:

·       Assembleias virtuais e votação eletrônica passam a ter previsão legal expressa

·       Os quóruns para decisões ordinárias poderão ser flexibilizados, facilitando deliberações em condomínios com alto absenteísmo

·       A convenção condominial poderá estabelecer as próprias regras de competência, forma de convocação e quóruns, desde que aprovadas por dois terços dos condôminos

Na prática, isso significa que condomínios que hoje ficam travados por falta de quórum mínimo em assembleias ordinárias terão uma saída legal para avançar nas deliberações. Para São Paulo, onde a participação em assembleias costuma ser baixa em condomínios maiores, essa mudança é especialmente relevante.

Ponto de atenção levantado por especialistas: o novo texto fala em "deliberação assemblear" para algumas matérias sem especificar o quórum necessário, o que pode gerar disputas judiciais sobre a validade dessas decisões. A precisão técnica da convenção vai ser mais importante do que nunca.

5. Síndico com mais poderes e mais responsabilidades

O PL fortalece o papel do síndico como administrador do condomínio:

·       Ele poderá representar o condomínio em juízo em atos de administração ordinária, sem necessidade de procuração específica

·       A remuneração do síndico poderá ser prevista na convenção ou aprovada em assembleia, formalizando uma prática que já ocorre informalmente em muitos condomínios

·       Atribuições adicionais poderão ser conferidas ao síndico, além das previstas em lei, desde que expressas na convenção condominial

Isso profissionaliza a função — mas aumenta também a exposição jurídica do síndico. Com mais poderes, vêm mais deveres de prestação de contas, registros formais e comunicação transparente com os condôminos. Síndicos que operam de forma informal, sem atas bem lavradas, sem processos documentados e sem apoio de uma administradora, estarão em terreno mais arriscado.

6. Convenção sem registro já produz efeitos entre condôminos

Atualmente, existe debate sobre a validade de convenções não registradas no Registro Geral de Imóveis (RGI). O PL resolve essa ambiguidade: independentemente do registro, a convenção condominial produz efeitos e regula as relações entre os próprios condôminos. O registro passa a ser exigido apenas para sua oponibilidade contra terceiros.

Na prática, isso dá mais estabilidade para condomínios com convenções antigas, não registradas ou parcialmente formalizadas. Mas atenção: isso não elimina a necessidade de atualização dos documentos — especialmente com tantas novas matérias que o PL introduz.

7. Limitação de procurações em assembleia

Uma prática que distorce a representatividade das assembleias — a concentração de dezenas de procurações nas mãos de uma única pessoa — poderá ser limitada pela convenção condominial. O PL autoriza que a convenção estabeleça o número máximo de procurações válidas por pessoa em cada assembleia.

Isso evita o fenômeno do "cabo eleitoral condominial": alguém que recolhe procurações em massa para dominar votações sem de fato representar a vontade dos condôminos. Para condomínios grandes, em que esse desvio é mais comum, é uma mudança importante de governança.

8. Condômino inadimplente pode perder o direito de voto

Além da regra já existente — que impede o condômino inadimplente de votar — o PL amplia o escopo: a convenção poderá prever que condôminos inadimplentes com despesas ordinárias, extraordinárias, multas ou qualquer valor devido ao condomínio fiquem impedidos de votar nas assembleias. (Linkar para artigo sobre inadimplência condominial)

Isso dá mais poder à coletividade para criar mecanismos de pressão legítima sobre inadimplentes, sem depender exclusivamente do processo judicial de cobrança.

9. Cessão de áreas comuns mediante deliberação assemblear

O PL autoriza que a assembleia, por maioria de votos, conceda a um condômino o uso exclusivo e precário de área comum — de forma onerosa (gerando receita ao condomínio) ou gratuita. Situações já consolidadas informalmente — como lajes utilizadas por coberturas, jardins anexados a unidades térrreas ou pequenos recuos incorporados sem formalização — poderão ser regularizadas, trazendo segurança jurídica para ambos os lados.

10. Responsabilidade solidária na venda do imóvel

O PL reforça a obrigação do proprietário de comunicar formalmente a venda do imóvel ao condomínio. Se essa comunicação não ocorrer, o vendedor pode ser responsabilizado solidariamente pelas cotas condominiais até que a atualização cadastral seja feita. Na prática, isso pressiona proprietários a formalizar a transferência imediatamente — e obriga os condomínios a terem processos de atualização cadastral ativos e bem documentados.

O que síndicos devem fazer agora, mesmo antes da aprovação

O PL 04/2025 ainda não é lei — mas esperar a aprovação para começar a se preparar é um erro de gestão. Veja o que fazer agora:

1.       Faça uma auditoria da sua convenção e regimento interno: identifique cláusulas desatualizadas sobre assembleias, inadimplência, uso das unidades e atribuições do síndico

2.       Documente históricos de conflito: se houver condôminos com comportamento antissocial reiterado, comece a registrar formalmente — datas, notificações, atas — para ter base robusta quando a lei permitir a expulsão

3.       Defina a posição do condomínio sobre Airbnb: convoque assembleia para deliberar sobre locações de curta duração antes que a norma inverta o ônus da prova

4.      Avalie a implementação de votação eletrônica: aproveite o novo marco legal para modernizar o processo assemblear e aumentar a participação dos condôminos

5.       Converse com um advogado especializado em direito condominial para mapear os ajustes necessários na documentação do condomínio

Erros comuns que os condomínios já estão cometendo

·       Ignorar o PL por "ainda não ser lei": a preparação antecipada é o que separa uma transição tranquila de um caos jurídico na entrada em vigor da norma

·       Convocar assembleia para proibir Airbnb sem quórum qualificado: sem o quórum correto, a deliberação pode ser contestada judicialmente — e invalidada

·       Notificar condômino antissocial sem registro formal: processos futuros de exclusão dependem de um histórico documental sólido; notificações verbais não valem

·       Não atualizar o cadastro de condôminos após venda: com a responsabilidade solidária, o condomínio que não tiver processo de atualização cadastral pode perder dinheiro por falta de controle interno

·       Ignorar a necessidade de revisão da convenção: condomínios que não atualizarem os documentos após a aprovação do PL enfrentarão insegurança jurídica em matérias centrais — inadimplência, assembleias, procurações

·       Comprar a ideia da "personalidade jurídica" sem análise prévia: adquirir personalidade jurídica traz benefícios, mas também obrigações contábeis e fiscais que precisam ser avaliadas antes da deliberação

·       Assumir que a convenção não registrada é inválida — e deixar de aplicá-la: com o PL, a convenção tem validade entre condôminos independentemente do registro; usá-la com firmeza é papel do síndico

Perguntas e respostas: o que síndicos mais querem saber sobre o PL 04/2025

1. O PL 04/2025 já está em vigor?
Não. Em março de 2026, o projeto ainda tramita na Comissão Temporária do Senado. O prazo para entrega dos relatórios parciais é 30 de abril de 2026, com votação plenária esperada para o segundo semestre de 2026 ou início de 2027.

2. Quando o PL for aprovado, o condomínio precisa atualizar a convenção?
Sim. Vários pontos — inadimplência, assembleias, procurações, hospedagem atípica, cessão de áreas comuns — exigirão ajustes formais na convenção e no regimento interno. Condomínios que não atualizarem os documentos ficarão em zona de insegurança jurídica.

3. O condômino pode ser expulso sem processo judicial?
Não. A assembleia pode deliberar pela exclusão com quórum de dois terços, mas a decisão precisa ser confirmada pelo Judiciário. Não há expulsão direta — há um processo com etapas definidas.

4. O condomínio perde o direito de cobrar taxas do condômino "expulso"?
Não. A exclusão retira apenas a posse direta — o direito de morar no imóvel. O condômino continua sendo proprietário e, portanto, responsável pelo pagamento das cotas condominiais.

5. Airbnb será proibido em todos os condomínios?
Não automaticamente. O PL exige que o condomínio delibere em assembleia — seja para autorizar, restringir ou proibir. Sem deliberação, a situação permanece em zona cinzenta até a aprovação do texto final.

6. A votação eletrônica em assembleia já pode ser usada?
Tecnicamente, muitos condomínios já adotam votação híbrida ou online com base em jurisprudência e resoluções. Com o PL, isso ganhará respaldo legal expresso, eliminando questionamentos sobre a validade dessas assembleias.

7. Qualquer condomínio pode adquirir personalidade jurídica?
Sim, se deliberar por meio de assembleia. Mas é uma faculdade, não uma obrigação. Antes de votar, o síndico deve consultar especialistas sobre as implicações fiscais e contábeis

8. O síndico poderá receber salário com o novo Código Civil?
Sim. O PL formaliza a possibilidade de remuneração do síndico, que poderá ser prevista na convenção ou aprovada em assembleia — eliminando a informalidade que gera conflitos hoje.

9. A convenção não registrada no cartório tem validade?
Com o PL, sim — ela produz efeitos entre os condôminos independentemente do registro. O registro continuará sendo necessário apenas para oponibilidade perante terceiros.

10. Um condômino inadimplente pode votar em assembleia?
Com o PL, a convenção poderá prever que não — e de forma mais abrangente do que a regra atual, incluindo inadimplência com multas e outras obrigações, não apenas taxas ordinárias.

Como a VIP Condo ajuda o condomínio a se preparar para a reforma

A VIP Condo acompanha de perto a tramitação do PL 04/2025 e já incorpora, na gestão dos condomínios sob sua administração, os princípios que a reforma consolida. Na prática:

·       Revisão e atualização de convenções e regimentos internos: a VIP Condo mapeia os pontos desatualizados e articula, junto ao síndico e a assessoria jurídica, os ajustes necessários antes que a lei entre em vigor

·       Estruturação de assembleias digitais: implementação de plataformas de votação eletrônica e convocação digital, com processos que já seguem os critérios esperados pelo novo marco legal

·       Gestão de inadimplência com documentação robusta: controle rigoroso de cobranças, notificações formais e histórico documental — base essencial para aplicação futura de restrições de voto e outras sanções previstas no PL

·       Controle de cadastro de condôminos e atualizações de propriedade: processo ativo de atualização cadastral na entrada de novos proprietários, evitando a responsabilidade solidária prevista no PL

·       Documentação de conflitos de convivência: registro formal de ocorrências, notificações e deliberações sobre condôminos com comportamento antissocial — base para eventual processo de exclusão quando a lei permitir

·       Assessoria na deliberação sobre Airbnb: apoio ao síndico na convocação de assembleia específica para deliberar sobre hospedagem temporária, com quórum correto e ata bem lavrada

A gestão profissional da VIP Condo não espera a lei mudar para ajustar processos. Ela já opera no padrão que a reforma vai consolidar.

O seu condomínio está preparado para o que vem por aí?

A reforma do Código Civil vai ampliar as exigências sobre síndicos, assembleias e documentação condominial. Condomínios que já operam com processos estruturados e documentação em ordem vão atravessar essa transição com muito menos turbulência.

Se você quiser entender como a gestão do seu condomínio está posicionada para esse novo cenário, fale com a VIP Condo. Fazemos um diagnóstico honesto da situação atual — sem compromisso — e mostramos onde estão os riscos e as oportunidades.